カテゴリ：会社 / 投稿日付：2026/05/05 01:46
相続対策として収益不動産が使われるのは珍しくありませんが、「住宅型有料老人ホームを自分で建てる」というスキームはあまり知られていません。
今回は、私が実際に取り組んでいる案件の概要をご紹介します。
1. プロジェクトの全体像
現在進めているのは、愛知県内の準工業地域に位置する約300坪の土地に、木造2階建て・20床の住宅型有料老人ホームを建設するプロジェクトです。施工は、介護施設の開発実績を持つ大手施工会社が担当します。
総事業費は数億円規模になります。土地取得費は自己資金で賄い、建築費や設計費は金融機関からの融資でカバーします（自己資金と融資の比率は大まかに3：7程度です）。
2. 安定した収益のしくみ
完成後は、大手施工会社が与信審査を行った介護事業者と「マスターリース契約」を結びます。オーナーは建物を丸ごと貸し出し、30年間にわたって定額の賃料を受け取る仕組みです。入居者の管理や介護サービスの運営はすべて事業者側が行うため、一般の賃貸住宅のように空室リスクや入退去の管理の手間が発生しないのが大きな特徴です。
【収支のポイント】
- 賃料収入は月額固定（マスターリースのため変動なし）
- 1年目はフリーレント期間があるため収入は半年分のみ
- 融資完済後（おおよそ20年超）は年間手残りが一気に増加
- 表面利回りは6%台を想定（※建築費等により変動します）
3. 大きな相続税圧縮効果
現預金をそのまま保有している場合と比べ、不動産化と借入の活用によって相続税評価額を大幅に下げられます。土地は「貸家建付地評価」、建物は「固定資産税評価額の70%」となり、さらに借入金は「債務控除」として課税価格から引かれます。これらが重なることで課税価格がマイナスになるよう設計されており、節税効果は数千万円規模になる試算です。
4. 「節税目的」と見られないための設計
近年、国税庁は不動産を使った節税スキームへの審査を強化しています。そのため、このプロジェクトでは「30年間の賃料収益事業として成立すること」を大前提とし、収益事業としての実態を明確にする対策を組み込んでいます。具体的には、公正証書による定期建物賃貸借契約の締結、税理士の事前関与、賃料入金・修繕管理記録の継続的な管理などを徹底しています。
5. この仕組みが「合う人・合わない人」
まとまった現預金や土地を持っており、管理の手間をかけずに長期で安定した収益を求めながら相続対策をしたい方には、非常に有効な選択肢となります。一方で、数億円規模の事業であり、30年という期間にわたって経営状況や法規制などの変数と付き合う必要があるため、「短期で利益を出したい」「すぐに現金化したい」という方には向きません。
まとめ：じぶん不動産のご支援内容
変数をしっかり把握した上で取り組めば、大きな価値を生むスキームです。
じぶん不動産株式会社では、土地活用・相続対策を検討されている方を対象に、事業スキームの設計から大手ハウスメーカーとの条件調整、金融機関への融資申請サポート、税理士等との連携による書類整備まで一括してご支援しています。「自分の場合も当てはまるのか知りたい」という方も、まずはお気軽にご相談ください。
【ご相談・お問い合わせ】
じぶん不動産株式会社
担当：岩田 知一（代表取締役）
TEL：0586-52-2464
所在地：愛知県一宮市大江2-1-20
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